お気に入り
閲覧履歴
不動産相続をスムーズに終えたい方へ
「親族同士の仲がよいから相続トラブルの心配はない」「揉めるほどの財産が無いから大丈夫」と、相続を楽観視してはいないでしょうか。相続トラブルはそのような親族間・家族間でも頻発していますが、事前に対策を立てることで回避することも可能です。
エルももちでは不動産相続全般に関するご相談も受け付けており、不動産の特徴を把握したうえで最適な相続方法をご提案できます。売却はもちろん、土地活用から賃貸まであらゆるご提案が可能なので、相続でお困りならばぜひ当社にご相談ください。
相続人の確認が不動産相続の第一歩
不動産相続が発生した場合は、まず相続人（相続する人）を確認することからはじめましょう。相続人の範囲や順位は法律により明確に決まっています。個人の配偶者（妻・夫）や子ども、両親、兄弟姉妹といった関係性の人物が、遺言書の内容にかかわらず一定の相続権が約束される法定相続人です。遺族の方々が把握していない法定相続人が存在する可能性もあるため、戸籍などをたどって確認しておきましょう。
また、遺言書が残されている場合は、これに記されている人物にも財産の相続権が発生する可能性があります。遺言書の内容と有効性をチェックしたうえで、ここからも相続人を確認しましょう。相続人の確認が不動産をはじめとする遺産相続の第一歩です。
相続する遺産の内容と配分を確認する
相続する遺産の内容と、その配分を確認しましょう。法定相続人への配分は以下のとおりです。なお、直系尊属とは故人から見た両親のことで、義父・義母は含みません。また、昭和56年1月1日以降の相続を前提にご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 相続順位 | 相続人の続柄 | 相続人の割合 | その他 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 配偶者と子ども |
|
子どもが複数人いる場合は均等に割る |
| 第2位 | 配偶者と直系尊属 |
|
直系尊属が複数人いる場合は均等に割る |
| 第3位 | 配偶者と兄弟姉妹 |
|
兄弟姉妹が複数人いる場合は均等に割る |
相続税とは何か
相続税とは、相続した不動産に対してかかる税金のことです。相続税はすべての相続で発生するものではありません。引き継いだ財産の総額が基礎控除を上回った場合に、上回った分の金額に税率をかけた金額が課税されます。基礎控除額の計算方法は次のとおりです。
- 3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）＝基礎控除額
たとえば法定相続人が3人いる場合、600万円×3の1,800万円と3,000万円を合わせた4,800万円を遺産総額から控除できます。仮に遺産が1億円の場合、基礎控除を引いた5,200万円が課税対象額です。もしも遺産が不動産の身で、相続した物件に住む場合、相続税は自己資金で賄わなければなりません。相続税を把握したうえで、相続した不動産をどのように扱うのかを検討しましょう。
相続税がかからない場合がある
相続税はすべての相続で発生するわけではありません。先述したように、相続税には基礎控除が存在します。控除額は3,000万円＋法定相続人1人につき600万円ですから、最低でも3,600万円が控除される計算です。つまり、遺産総額が3,600万円以下の場合は相続税が発生しません。
また、相続税には「配偶者の税額の軽減」という制度があります。配偶者は最大で1億6,000万円までの控除を受けられるため、遺産相続案件の大半が非課税で済んでいるのです。
有効な相続税対策とは
相続税対策として有効なのは「生前贈与」です。生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に、相続人等に対して贈与を行うこと。贈与する際も贈与税がかかりますが、年間110万円までの贈与は非課税となる制度があります。
その他にも、2,500万円以内の贈与が非課税になる「相続時精算課税制度」などもあり、こういった制度を活用することで相続税を支払うよりも安く相続を行えます。金銭的なメリットに加えて、相続人同士の争いも避けやすくなることも相続税対策を実施するメリットです。
相続不動産の活用方法は主に4つ
相続した不動産の活用方法は、売却や自己活用だけではありません。土地活用や賃貸といった選択肢もあるため、不動産のポテンシャルを活かせる活用方法を選びましょう。4種類の活用方法をわかりやすくご紹介します。
売却する
第1の選択肢は売却です。不動産は預貯金と違って分配しにくい資産なので、現金化することでトラブルを避けやすくなるでしょう。また、無駄な税負担を抑えられることや、空き家リスクがなくなることもメリットです。売却のメリットを詳しくご紹介します。
- 税金や維持費を抑えることができる
相続不動産を売却することで、税金や維持費を抑えられることがメリットです。固定資産税や都市計画税は、不動産を活用していなくても毎年かかります。アパートやマンションの場合、それに加えて管理費や修繕積立金も支払わなければなりません。
また、土地や建物を維持するためのメンテナンスにもお金がかかります。これを怠って空き家のまま放置すると、後述する「空き家リスク」を引き起こす原因になり、さらに余計なお金がかかる場合があるため注意しましょう。
- 現金化によって遺産の配分がしやすくなる
不動産を現金化することによって遺産の配分がしやすくなります。預貯金とは違い、不動産をそのままの状態で公平に分配することは困難です。しかし不動産を現金化することで、1円単位の配分も可能になります。
相続人同士が共同で不動産を保有して貸し出したりしても、誰かに管理などの手間が集中する場合が多く、将来的なトラブルに発展するかもしれません。誰か1人が相続して住み続ける代わりに、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」も、代償金が高額なため実現するケースはまれです。不動産の分配に悩んだ場合も、売却を選ぶとよいでしょう。
- 空き家リスクがなくなる
空き家リスクとは、空き家を保有することで起こりえるさまざまなトラブルのリスクです。空き家にも固定資産税などの維持費がかかるほか、放置していると劣化して倒壊するかもしれません。放火などの犯罪被害や獣害のリスクがある空き家には、政府も警戒しています。
そこで成立したのが「空家等対策特別都市法」です。これにより特定空き家に指定された住宅は、固定資産税の優遇措置を受けられなくなり、6倍の維持費がかかるようになる恐れがあります。また、特定空き家には取り壊しの命令が下る場合があり、この際にかかる解体費用はすべて不動案の名義人が負担しなければなりません。
土地活用する
住宅用地としての価値に乏しい不動産の場合は、土地活用を検討しましょう。たとえば建物を解体するなどして土地を整備して、駐車場を経営したり、コインランドリーやトランクルームを経営したりといった活用方法があります。
こういった商業には向かない立地にある土地でも、「資材置き場として活用する」「太陽光発電を行う」などの方法で土地活用することも可能です。再建築ができない土地なども、このような方法で活用するとよいでしょう。
賃貸物件として貸し出す
相続した住宅賃貸物件といて貸し出す方法もあります。立地などの周辺環境がよい物件や、築年数が浅い物件の場合、簡単なクリーニングを済ませるだけでも借り手が見つかる可能性があるでしょう。リフォーム・リノベーションによりさらに価値を高めることも可能です。
更地の場合はアパートやマンションを建築し、複数の部屋を賃貸物件として運用する方法もあります。老朽化した建物も、1度取り壊してからその土地のニーズに合った間取りの物件に作り替えることで、価値のある不動産に生まれ変わるでしょう。
自己活用する
建物や土地を自己活用する方法も選択肢のひとつです。仮に相続人が配偶者と子どもだった場合は、親子のうちどちらかが相続不動産に住み続けてもトラブルには発展しにくいでしょう。仕事の都合などにもよりますが、親子で相続不動産に同居する手もあります。
セカンドハウスとして使ったり、土地の場合は自分用の畑として活用したりなど、自己活用の方法もさまざまです。維持費がかかることは難点ですが、トラブルのリスクがない場合は自己活用も検討するとよいでしょう。
相続でお悩みの方はエルももちにご相談ください
相続でお悩みの方はエルももちにご相談ください。当社は不動産売却を筆頭に、土地活用に関するアイデアのご提供や、賃貸物件として運営するためのお手伝いも行っています。相続税の支払いが迫っており、売却を急いでいる場合には、当社が不動産を直接買取することも可能です。
当社がご好評いただいている理由のひとつに、「LIFE BEST PARTNER」としてお客様の生涯を通して一貫したサポートができる点があります。「賃貸契約」から「住宅の購入」「リフォーム」「住み替え」、そして「第3の人生に向けた準備」まで、ライフスタイルに合わせて最適な選択のご提案が可能です。相続する側だけでなく、相続させるにとっても安心できる、「争続」が起こらない不動産相続へと導きます。