住まいの買い替えの成否は資金計画がカギ!【2021-03-03更新】 | 福岡市お客様満足度No,1エルももち

  • 住まいの買い替えの成否は資金計画がカギ!2021-03-03


    住まいの買い替えをスムーズに行うには、資金計画が必要不可欠といえます。

    売却購入を並行して進めなくてはならないため、初めて住まいを購入するときよりも資金繰りが重要になってきます。

    資金計画を雑に考えていると、買い替え自体が頓挫する可能性も出てきてしまいます。



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    □なぜ資金計画が重要なのか



    まず、なぜ資金計画が重要なのでしょうか?

    住まいの買い替えでは、当然のことながら購入済みの現住居が存在します。
    そこに住み替える新居を購入致しますので、一時的に2つの住まいをコントロールしなくてはならなくなります。

    ここでいうコントロールの対象になるのは、「売却時期」「購入時期」、それとそれぞれの「価格」となります。

    資金に余裕があればコントロールはしやすいかと思いますが、不動産は単価が大きい為、多くの方が資産の大半を投じて住み替えを行っています

    このときに売却時期購入時期が大きくズレてしまうと資金不足を起こしてしまいます。

    また、不動産相場の変動も含めて、ご自宅が実際にいくらで売れるのかは分かりません。
    この「いつ売れるのか、いくらで売れるのか不確定」な中で、買い替えのための購入資金(収入と支出)の予測をしなければならなくなります。

    予測=見積もりが甘ければ、新居の購入ができず、買い替え計画そのものが頓挫してしまう事にもなりかねません!

    その為、必要な費用をきちんと盛り込んだうえで、色々な可能性を考えた資金計画が求められるのです。


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    □売却と購入はどちらが先にするべき?



    住み替えの資金計画は、大きく2つのパターンに分類できます。

    1つは、今の住まいを売却してから新居を購入するパターン、もう1つは新居を購入してから現居を売却するパターンです。

    このパターンの違いで重要なのは、資金計画の内容が大きく変わってくるという点です。
    では、それぞれのパターンにおける注意点を確認しましょう。


    【売却が先の場合】

    この場合は、ご自宅を売ってから新居を購入して住み始めるまでに、ズレの期間が発生する可能性が高くなります。

    仮住まいのお家が必要になるので、そのお家賃や引っ越し費用を踏まえて考えなければなりません。

    購入までの期間が長くなるほど仮住まいの費用がかさんでしまうので、購入の目途と合わせて仮住まいでかかってくる費用も踏まえたうえで住まいが売れるのか、という点も意識しましょう。


    【購入が先の場合】

    この場合は、資金にある程度の余裕がある場合に限られるのではないかと思います。

    ただし、大抵は住宅ローンの融資を受けることになるので、いま住んでいるご自宅が売れるまでの間は二重でローンを支払う事となります。

    その為、それを踏まえた資金計画とローンの組み方が必要になってきます。


    また、売却・購入のどちらが先の場合でも、売却の際にはローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。ローン残債がある場合は、すべて支払うための資金も必要となってきます。



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    □資金計画で重要となるポイントとは?



    資金計画を立てるうえで重要になるポイントを4つご紹介します。



    1.売却見込み額の設定

    ご自宅がいくらで売れるのかは、誰しも予測が難しいものです。

    買い替えが現実的なものであれば、不動産会社訪問査定をして貰うことで精度の高い価格が算出されます。

    まだ買い替えを決めかねている状態なら、不動産会社近隣の類似物件を調べて貰ったり相場を調べてもらったり、「無料査定サービス」を利用するのもオススメです。



    2.住宅ローン残債の完済

    住宅ローンの支払いが残っている持ち家を売却する場合は、必ずローン残債を完済して抵当権抹消の手続きをしなければなりません。

    まずは、住宅ローン残高の正確な金額を把握しておきましょう。

    「住宅ローン残債+新居購入の頭金+売却・購入諸費用」売却金額よりも小さくすることが住み替えを成功させるポイントです!



    3.自己資金額

    買い替えの自己資金(預貯金額)は、いくらまで用意できるのかを把握しておきましょう。

    仮に売却金額が予測値を下回り、ローン完済の資金が不足してしまったときは、自己資金で不足分を補う必要があります。



    4.売却時・購入時にかかる諸費用

    ご自宅を売却するとき、または新居を購入するときはそれぞれに諸費用がかかってきます。

    現金での用意が必要になりますので、漏れがないように必要な金額を準備しておきましょう。

    【売却時にかかる諸費用】

    ・仲介手数料(売却時に媒介契約を結んだ不動産会社に支払う)
    ・印紙税(売買契約書に必要な金額分を貼付)
    ・不用品の処分費用(売却の際に発生した廃棄物品の処分費用)
    ・登録免許税(ローン残債がある場合の抵当権抹消登記費用)
    ・譲渡所得への課税(売却益が出た場合に発生)
    ・繰上げ返済手数料(売却益が出た場合に発生)


    【購入時にかかる諸費用】

    ・仲介手数料(取引形態が媒介の場合に不動産会社に支払う)
    ・印紙税(売買契約書に必要な金額分を貼付)
    ・登録免許税(所有権移転登記・抵当権設定登記)
    ・不動産所得税
    ・住宅ローン諸費用 など



    上記のうち、とくに仲介手数料は物件の価格に応じて変動しますが、100万円単位の高額にもなってきます。

    トータルでみると決して低い金額ではありませんので、資金が不足しないためにも一緒に計画を立てていきましょう。



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    ページ作成日 2021-03-03

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